Ambitie
Wij realiseren en faciliteren projecten en gebiedsontwikkelingen die passen in het gemeentelijk beleid. In dat verband verwerven wij vastgoed, we beheren het (tijdelijk) en verkopen het, binnen de financiële en juridische kaders.
Grondbeleid
Wij willen de stad Amersfoort verder ontwikkelen, in samenwerking en/of samenspraak met de inwoners en ondernemers en andere partijen in de stad. De Nota Grondbeleid sluit hierbij aan. Het grondbeleid wordt ingezet om te faciliteren, te regisseren, te verbinden en te verleiden.
Gebiedsontwikkelingen zijn zeer uiteenlopend en veranderen in de loop van de tijd. Per ontwikkeling passen we maatwerk toe. Wij benoemen bij de start van een ontwikkeling onze gewenste rol en het instrumentarium dat we zullen inzetten. Als gemeentelijke doelstellingen niet gerealiseerd (kunnen) worden door anderen of als we een ontwikkeling op gang willen brengen, zetten we actief grondbeleid in. Bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van het stationsgebied. Een actieve rol zal altijd vooraf gegaan worden door een risico- en financiële analyse.
Wij maken gebruik van contractsvormen en financieringen die kunnen inspelen op initiatieven en bijzondere omstandigheden. We onderzoeken de hele keten van (maatschappelijke) waardecreatie om gebiedsontwikke-lingen financieel haalbaar te maken.
Wij gaan het tijdelijk gebruik van vastgoed verder ontwikkelen om initiatieven met een (maatschappelijke) meerwaarde voor de buurt of de stad zoveel mogelijk te faciliteren. Tijdelijke gebruik kan daarmee een bijdrage leveren aan de leefbaarheid, economische ontwikkeling of place making en een startruimte voor initiatieven vormen. Als we gemeentelijk vastgoed verkopen zal onderzocht worden of (sociale) woningbouw mogelijk is. Daarnaast zal het aspect maatschappelijke waardecreatie meegenomen worden bij het bepalen van de verkoopstrategie.
Wij zijn ons bewust van de vele onzekerheden die (de nieuwe manier van) gebiedsontwikkeling met zich brengt en sturen daarom strak op de financiën. Dit doen we met behulp van scenarioanalyses, risicomanagement en stapsgewijze besluitvorming zodat tijdig ingegrepen en bijgestuurd kan worden. Voor eventuele tekorten zal de voorziening onderhanden werk direct aangevuld worden.
We minimaliseren de risico's in onze grondexploitaties en creëren voldoende ruimte voor onvoorziene uitgaven.
Ontwikkelingen op het gebied van regelgeving
Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is sinds 1 januari 2016 aangescherpt. Hierdoor zijn er diverse aanpassingen noodzakelijk in de wijze waarop de grondexploitaties opgesteld en berekend worden. De belangrijkste wijzigingen zijn: het laten vervallen van de categorie “Niet In Exploitatie Genomen Gronden”, het op andere wijze toerekenen van rente, maximale looptijd van 10 jaar, het niet meer mogen opnemen van kosten voor onvoorzien en aansluiting bij de kostensoortenlijst BRO. Met deze aanpassingen wordt aansluiting gezocht bij de regelgeving rondom de vennootschapbelasting.
Per 1 januari 2016 zijn gemeenten verplicht om over de winstgevende activiteiten vennootschapbelasting (VPB) te betalen. Daarbij wordt nadrukkelijk naar de gemeentelijke grondexploitaties gekeken. Momenteel onderzoeken wij of de grondexploitaties VBP-plichtig zijn.
Met name door het niet meer opnemen van een bedrag voor onvoorziene uitgaven zal het saldo van de grondexploitaties positiever worden. Daardoor kan een deel van de voorziening onderhanden werk vrijvallen. Wij weten echter uit ervaring dat vanwege de onzekerheden rondom een gebiedsontwikkeling, dit onvoorzien wel nodig is voor de grondexploitaties. Wij zullen daarom voor deze vrijvallende middelen een reserve grondexploitaties instellen.
Ontwikkelingen woningmarkt
Het gaat goed met de Amersfoortse woningmarkt. In 2015 en het eerste half jaar van 2016 is het aantal trans-acties sterk toegenomen en zijn de prijzen met circa 3% gestegen. De druk op de woningvoorraad neemt toe. Het aantal woningen dat voor verkoop wordt aangeboden neemt af (in twee jaar tijd is het aanbod gehalveerd) en het aantal transacties is hoog. Daardoor zijn de verkooptijden sterk terug gelopen. Er is sprake van een omslag van een kopersmarkt naar een verkopersmarkt. Deze trend is zichtbaar in alle woningbouwcategorieën in geheel Amersfoort.
Dit is gunstig voor zowel woningbezitters als voor de opbrengsten van de grondexploitaties, maar kan de betaalbaarheid voor met name huishoudens met lage inkomens onder druk zetten. Door de lage rentestand zijn de omstandigheden voor de kopers nog steeds goed.
Na jaren van gematigde productie van nieuwbouwwoningen is er nu extra aandacht nodig voor planvorming om aan de groeiende vraag te kunnen voldoen. In deze nieuwbouwproductie zal een groot deel sociale woningbouw gerealiseerd moeten worden om het tekort in deze sector op te vangen. Welke financiële gevolgen dit heeft voor bestaande en toekomstige grondexploitaties dient nog te worden bepaald.
Ontwikkelingen commercieel vastgoed
Hoewel de markt voor bedrijfsruimte nog niet op het niveau van voor de crisis is, lijkt een langzaam herstel door te zetten. In de bestaande voorraad is sprake van een verkleining van het aanbod aan leegstaande bedrijfsruimte, bij een verhoudingsgewijs beperkte opname vanuit de markt. Dit beeld is in lijn met recente ontwikkelingen binnen de gemeente Amersfoort, waarbij sprake is van transformaties van vastgoed dan wel andersoortige omzettingen. De aantrekkende economie heeft bovendien als effect dat met name vanuit het MKB weer een vraag ontstaat naar nieuwbouwmogelijkheden. Dit effect is al merkbaar in die zin dat sprake is van beduidend meer leads dan in 2015. Uiteindelijk zal dit ook moeten leiden tot een effect op de uitgiftesnelheid. Een effect dat op dit moment slechts voorzichtig merkbaar is.
Vastgestelde Grondexploitaties
Bij de vaststelling van een bestemmingsplan worden de financiële kaders van een ontwikkeling vastgelegd in een grondexploitatie. Ten behoeve van het opstellen van de jaarrekening zijn de exploitaties per 1-11-2016 geactualiseerd. Exploitaties zijn getoetst aan de huidige marktsituatie: zowel het prijsniveau als de planningen zijn, waar nodig, bijgesteld.
Bij de jaarrekening 2015 zijn de volgende cijfers vastgesteld:
Een toelichting van deze getallen is opgenomen in de herziening gemeentelijke grondexploitatie per 1-11-2015.
Risico’s en weerstandsvermogen
Ruimtelijke ontwikkelingen zijn vaak complexe, langjarige trajecten waar veel geld mee gemoeid is. Dergelijke projecten kennen risico’s. Bij de herzieningen van de grondexploitaties worden de risico’s gekwantificeerd. Binnen de grondexploitatie was een post onvoorzien opgenomen. Hiermee kan een deel van de risico’s worden opgevangen. De overige risico’s worden meegenomen bij het bepalen van het gemeentebrede benodigde weerstandsvermogen. Voor de risico’s van de grondexploitaties was geen afzonderlijke reserve aanwezig. Door de nieuwe BBV-regels mag de post onvoorzien niet meer opgenomen worden. Wij zullen voor dit onvoorzien een aparte reserve grondexploitaties instellen.
Voor het risicomanagement maken wij gebruik van de Rismanmethodiek. Voor alle grote projecten zijn de risico’s nader geïdentificeerd en voorzien van beheersmaatregelen. Hierdoor kan nog beter gestuurd worden op de projecten.
Reserve Ruimtelijke Investeringen (RRI)
De RRI is één van de (financiële) instrumenten die wordt ingezet voor het realiseren van gebiedsontwikkeling. Het in de reserve aanwezige geld is nagenoeg volledig belegd.
Tabel: PF.01
Relaties binnen de begroting
Paragraaf Verbonden partijen: De grondexploitaties die zijn ondergebracht in een Publiek-Private Samenwerking (PPS), te weten Ontwikkelingsbedrijf Vathorst CV en de deelneming in de VOF Podium Kantorenpark Vathorst worden verantwoord in deze paragraaf.
Paragraaf Risicomanagement en weerstandsvermogen: In deze paragraaf wordt het totale overzicht van risico’s voor de gemeente inclusief de risico’s van de grondexploitatie weergegeven.